當前位置：中國廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細內容 某爛尾樓的（代理公司）的策劃案 作者：佚名 時間：2004-4-7 字體：[大] [中] [小]

第一章． 辦公樓市場分析

一．辦公樓及其發(fā)展空間

辦公樓是因商務活動的需要、集中在一群小房子中的、各自獨立又相互緊密聯(lián)系的相關業(yè)務群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把各行業(yè)的客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的其他生活需求如喝咖啡、吃飯、休閑健身等問題，又開始在辦公樓中增加相應的功能設施。經(jīng)過長期的發(fā)展，辦公樓有了其特定的含義及概念。也有人給出了新的名字——寫字樓。

獨立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，于是人們就將相關行業(yè)用更多的寫字樓集中在一起，并
配以旅館、酒店、商業(yè)等，使這成片的寫字樓形成中央商務區(qū)——CBD。CBD成為城市主要商務活動的核心區(qū)域之一，大大提高了城市空間的利用和商務活動與交往的效率。

高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購買大型寫字樓中的一部分，形成不同企業(yè)的合并辦公。這既保證有獨立的私密的辦公地點，又減少相關的自身配套設施，利用社會化的服務方式減少相關成本。因此，寫字樓就要充分考慮這些用戶的特點而力求使相關配套設施齊全，服務功能齊全。

二．辦公樓的環(huán)境

這里指的是大環(huán)境，即辦公樓所在的區(qū)域、地段、位置、市政配套設施、小區(qū)配套設施、空間規(guī)劃布局等一系列影響辦公人員的生理、心理的因素。

寫字樓給人印象是聳入云端的玻璃幕墻、富麗堂皇的大堂、行色匆匆的白領、門口擁堵的車流。這種寫字樓是完全程序化、事務性工作的場所，而非企業(yè)張揚個性、推崇創(chuàng)造力的工具。但是，建筑本身其實不過是一個水泥做的盒子，最終賦予建筑個性的其實是身在其中的住戶、是人、是企業(yè)。

目前最通行的說法，健康的寫字樓是指符合人們對工作環(huán)境質量的要求，擁有現(xiàn)代建筑所具有的各種優(yōu)勢，兼具健康性與環(huán)境性的寫字樓。對“兩空一綠”有很高的要求�！皟煽铡敝缚諝赓|量、空間感，“一綠”指綠化率。歸納起來，評價一個寫字樓是否是健康寫字樓，應包含以下條件：

（一） 交通
交通便利是辦公樓的基本條件，其決定了員工上下班的方便與所需時間的長短。員工在選擇公司時，如果要轉幾次車才能到公司的話，往往還是要考慮考慮的。轉車一是耽誤時間，二是可能會影響到員工的心情、增加疲勞度。因此，地鐵沿線、交通樞紐等都是做辦公樓的首選。
（二）氛圍
除了交通外，是否有辦公氛圍也至關重要。如莘莊地鐵站附近，盡管擁有軌道交通的便利，但并不適于辦公。建筑不僅僅是鋼筋水泥的混合體，它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環(huán)境氛圍息息相關，寫字樓對于氛圍的要求更是不可或缺。這種氛圍就是中央商務區(qū)（CBD）的氛圍，陸家嘴、徐家匯、淮海路等均屬中央商務區(qū)，其寫字樓的租價也是較高的。

（三） 品質
寫字樓本身的品質也十分重要，除了樓層、房間朝向、面積、空間布局的合理性、通風、采光情況等硬件條件，同時還應具有完善的配套服務體系，如設立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會所，為員工解除疲勞、放松心情營造良好的空間。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運輸系統(tǒng)的考慮也是符合健康標準的重要依據(jù)。

（四） 景觀
白領階層每天都在一種高壓強度的狀態(tài)下工作，容易產(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發(fā)他們的工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。

（五） 精神
良好的工作氛圍可以讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰的外形設計能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的滿足與真正保障。對有些人來講，在金茂大廈、恒隆廣場上班就是一種不可名狀榮耀。

三． 辦公樓的市場狀況
（一） 現(xiàn)狀
上海寫字樓市場自2000年年中起開始復蘇，一方面租金開始上調，出租率也穩(wěn)步提高；另一方面上海GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟發(fā)展增強了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的發(fā)展提供了無限機遇。戴德梁行執(zhí)行董事認為，目前上海住宅市場經(jīng)歷一段時間的發(fā)展，已經(jīng)日趨成熟，競爭也比較激烈。而銷售型寫字樓，特別是甲級寫字樓，作為一種新產(chǎn)品，市場正處于成長階段，并擁有廣闊的成長空間，應該有機會獲得較高的投資回報。
目前，上海寫字樓市場供需基本持平，空置率也處于10％ ～15％的正常范圍。未來幾年，上海寫字樓市場將呈現(xiàn)需求強勁、供應適量，從而租金穩(wěn)中有升的總體發(fā)展趨勢。

（二） 行業(yè)特征
不同行業(yè)、不同規(guī)模、不同辦公性質的企業(yè)對辦公環(huán)境的要求是不一樣的。大型企業(yè)的運作模式比較成熟，員工辦公時間較為規(guī)律，工作內容有章可循。而中小企業(yè)多處于事業(yè)的增長期，沒有固定的工作模式，辦公時間彈性很大，工作內容多涉及創(chuàng)造性、開拓性領域。這種工作性質、運作模式的差異最終表現(xiàn)為對企業(yè)辦公環(huán)境需求的不同。

寫字樓的分布逐漸顯現(xiàn)行業(yè)特征：如陸家嘴地區(qū)寫字樓的租客以金融業(yè)為主，南京西路和淮海中路寫字樓的租客則以咨詢業(yè)和服務業(yè)為主。未來，這種行業(yè)特征將更為鮮明，以形成積聚效應。因此寫字樓的租售率受某一行業(yè)興衰的影響將更為明顯。

（三） 前景
據(jù)戴德梁行資料顯示，目前上海市場甲級寫字樓的建筑面積僅有370萬平方米，較之每年上海增長近1200萬平方米的住宅用房總量較少。2003至2007年預計推出市場的新甲級寫字樓總面積約為410萬平方米，其中供出售的新甲級寫字樓面積約為70－80萬平方米，占17－20%，同時會有部分現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)帶租約向市場推出。

一些企業(yè)出于投資自用和扎根上海進行中長期發(fā)展的打算，已經(jīng)開始考慮變租賃為購買寫字樓，這客觀上加大了甲級寫字樓的需求量。近來十分活躍的民營和私人企業(yè)已日漸成為寫字樓投資群體中不可小視的力量。連年攀升的寫字樓租金消耗了公司的一部分利潤。隨著公司的發(fā)展和對上海經(jīng)濟信心的增強，他們正打算購買屬于自己的寫字樓，雖然一次性投入增加了很多，但同時兼具了投資的用途，從長遠來看還是劃算的。

國內各地的中大型企業(yè)集團爭相在上海設立營銷中心、研發(fā)中心，需要大量的寫字樓。上海寫字樓租金繼續(xù)平穩(wěn)攀升已成趨勢。

這兩方面的因素帶動了銷售型寫字樓強勁的發(fā)展后勁和由租轉買的投資趨勢。


四． 周邊區(qū)域辦公樓分布狀況

由于本區(qū)域內不是辦公區(qū)域，因此，周邊辦公樓數(shù)量較少，這里僅列舉以下辦公樓項目以供參考：
（一） 陽光世界
位于浦東大道、近崮山路。大廈高28層，建筑高度為99.95米，其中1-5層為商業(yè)裙房，6-14層為純辦公用房，15-28層為公寓式辦公房。
6部進口“瑞士Schindler”電梯、兩部自動扶手電梯。1-14層采用“YORK”中央空調系統(tǒng)。美國Armstrong地板、印尼進口春茶木門、“立邦Nippon”高級涂料、衛(wèi)生間地面采用進口防滑地磚、地面鑲有葡萄牙瓷磚、美標American Standard潔具、意大利五金配件等。
6—27層，每層9—10戶。房型面積范圍70—222平方米，售價7000元/平方米，租價1.7元/平方米/天。

（二） 招商局大廈
上海招商局大廈是一幢現(xiàn)代化、智能型的純甲級寫字樓。大廈總建筑面積74642.11平方米，總高度186米。
大廈一至五層設有銀行、商務、郵局、餐飲、康樂等各種配套設施。三十八至三十九層擬開設會員制銀行家俱樂部，地下二層共提供285架汽車泊位。
大廈坐落在陸家嘴金融中心的心臟地帶，周圍證券、保險及各銀行大廈林立。經(jīng)延安東路隧道到外灘僅需1分鐘，經(jīng)南浦大橋至虹橋機場僅需三十分鐘路程。
18—24層每層16戶，8部電梯，房型面積范圍80—148平方米，售價3100美元/平方米，租價0.7美元/平方米/天。

（三） 上海期貨大廈
位于浦電路，地上37層，地下3層，總建筑面積達7萬多平方米，由美國著名建筑師設計，是一集期貨交易、信息、結算、辦公為一體的智能化樓宇。大廈設計先進，布局合理，各類配套設施齊全，設有停車庫、國際會議廳、多功能廳、銀行、餐廳等各種便利設施。
上海期貨大廈設有345只座位和完整的舞臺設施、放映室及同聲翻譯系統(tǒng)的國際會議中心。500多平方米的多功能廳可用懸掛式隔斷板分隔成六個不同面積但可獨立使用的空間。
20部原裝德國OTIS自動扶梯，14部原裝三菱垂直梯。
房型范圍72—200平方米，租價0.6美元/天/平方米。

五． 結論
目前銷售型的辦公樓房源不多，辦公樓由出租向出售轉變，銷售型辦公樓的市場前景普遍看好。

銷售型辦公樓的幾個條件不可或缺，如環(huán)境、氛圍、樓盤品質、配套設施等。地段和氛圍是影響辦公樓盤價格的主要因素。

本案的大環(huán)境是以中檔居住為主的地區(qū)，小區(qū)域沒有大型的商場、中高檔的餐飲、娛樂等配套設施。觀景系數(shù)不高，南面是棲山路多層民居，東西方是高層和多層住宅、舊式建筑或待開發(fā)地塊。綜上所述，本案缺少寫字樓應有的氛圍，不具備作為辦公樓進行推廣的優(yōu)勢。


第二章． 住宅樓市場分析


一． 浦東大道沿線樓盤分析
浦東大道是沿黃浦江從陸家嘴到浦東東北部的交通紐帶。西起陸家嘴，東到東高路。黃浦江對面是浦西楊浦區(qū)沿岸部分，各項建設和改造正緊鑼密鼓地進行中。楊浦區(qū)到浦東大道，現(xiàn)在有楊浦大橋，規(guī)劃中的大連路越江工程完成之后，交通將更加方便。
浦東大道是浦東新區(qū)東北地區(qū)到陸家嘴的主要交通干道，沿線有三四十條公交線路。路面不寬，車流量和人流量大，沿線的粉塵和噪音污染較大。浦東大道的路段價值隨著與陸家嘴距離的遠近不同而有較大差異。

（一） A級路段
源深路以西、靠近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域屬小陸家嘴范圍。沿線開發(fā)改造成熟，路面衛(wèi)生狀況良好，公交線路近四十條。兩旁建筑以高層為主，高檔美觀，近來出現(xiàn)較多的酒店式公寓項目。這里的酒店式公寓，擁有兩方面獨特的優(yōu)勢，一方面靠近陸家嘴辦公區(qū)，充分體現(xiàn)了酒店式公寓的特點；另一方面，在黃浦江邊，可以擁有黃浦江景觀等等，是酒店式公寓的主要賣點。這一段酒店式公寓的房價在10000－13000元/平方米。目前主要有以下樓盤：

海悅苑
精裝修酒店式公寓。小區(qū)位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴CBD區(qū)域。31層高層，是度身定做的酒店式物業(yè)，全明獨立櫥衛(wèi)，獨立陽臺，動靜分區(qū)，大面寬，居住功能完整。現(xiàn)在推出的為21—31層，面積約56平方米，價格約為13000元/平方米。

萬源晶典
1幢全裝修酒店式公寓，共510套。樓盤位于東方路、浦東大道，住宅面積近3萬平方米，配有3500平方米商業(yè)設施和豪華會所。房型為一室32－62平方米。交通有980路、新川線、隧道三線等公交線路和地鐵二號線東昌路站，規(guī)劃中的大連路隧道將更方便溝通浦東浦西；生活設施齊全，有易初蓮花、世紀聯(lián)華，出行購物便利。預計2004年交房。預售均價13000元/平方米，現(xiàn)已全部售完。

名門濱江苑
精裝修酒店式公寓，物業(yè)管理由香港怡高物業(yè)代理。樓盤位于浦東大道、源深路口，占地面積2.3萬平方米，建筑面積5萬平方米，容積率2.2，綠化率40%，擁有高層、小高層和多層各一幢。房型有三房130－150平方米，四房180平方米。

附近教育設施有梅園小學、上海實驗小學、海運學院等。另還有774、791、81、85等多條公交線路。好美家超市、聯(lián)華超市、好德便利店等。中國銀行、交通銀行、工商銀行等�，F(xiàn)推出高層，28層以上價格約15000元/平方米，低層9000元左右。

（二） B級路段
源深路以東到羅山路路段，因為在羅山路高架西側，所以在浦東居民的心理上類似浦西的“環(huán)線內”區(qū)域，仍可憑借陸家嘴的優(yōu)勢來提高自身地位。沿線高檔物業(yè)不多為，新開發(fā)樓盤較少，屬于待開發(fā)地區(qū)。

距本路段較近的現(xiàn)僅有“維多利華庭”和“心中家園”在售�！熬S多利華庭”處于張楊路和浦東大道中間，位于定水路苗圃路口。小區(qū)總建筑面積約11萬平方米，由兩棟12層小高層，7棟14層小高層以及1棟18層高層組成。規(guī)劃總戶數(shù)約為800戶。主要房型有兩房兩廳，三房兩廳，躍層復式等。周圍有二十多條公交線路。在保證交通便利的同時，又避開了浦東大道和張揚路兩條主干道的噪音影響，鬧中取靜�！靶闹屑覉@”基本屬于張楊路樓盤。
浦東大道桃林路口的“格力H2O”是一個辦公居住兼?zhèn)涞臉潜P，借助陸家嘴商務與北外灘景觀的優(yōu)勢，推出“home 2 office 的”概念。強調“有home，也有office；是home，也是office�！睘榇耍�規(guī)劃了1300平方米的名人健康主題會館。
“格力H2O”的價格約為7500元/平方米，比海悅苑每平方米的均價低了4000元左右。

（三） C級路段
羅山路至金橋路路段，這一路段屬于浦東大道B級路段的延伸，同時借助楊浦大橋的影響，成為一個中低檔的聚居點。沿線多為住宅、廠房、倉庫和小商鋪等。公交線路由源深路的四十條減為二十幾條，也說明了本路段與A級路段的地級差異。
近一年內該路段開發(fā)的樓盤主要有“上房金豐苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年底或今年年初均已售完，當時的價格約在4500~5000元/平方米。

（四） D級路段
金橋路至東高路路段，這一路段除了有幾條公交線路可以直達陸家嘴外，基本脫離與陸家嘴的連帶關系，沿線環(huán)境較差，基本屬于居住區(qū)，居民層次不高。沿線在售樓盤有“景源佳苑”，為多層住宅小區(qū)，均價約4400元/平方米。

“景源佳苑”位于東高路，西臨黃浦江，東接趙家溝，內擁湖泊。交通方便，基地附近主要公交線路有610、592、313、申高線等。至地鐵口的公交線路有81、640、陸高專線、滬合線等。

“景源佳苑”周邊市政利好，軌道交通6號線即將動工，翔殷路隧道2005年竣工連接浦江兩岸，五洲大道2005年通車橫貫東西，3—5年濱江綠化帶美麗現(xiàn)身。總規(guī)劃占地面積44400多平方米，建筑面積6000多平方米。分兩期開發(fā)，一期推出8幢多層，得房率89%左右，綠化率35%。

“景源佳苑”最大的賣點就是小區(qū)依水而筑，伴水而居。一覽東外灘美景。周圍生活機能比較方便。陽光房型：59.97-137.47平方米，一房至三房，八種房型。約4800元/平方米。2003年8月開盤，2004年10月交房。


二． 浦興路沿線樓盤分析

浦興路從羅山路到高行鎮(zhèn)環(huán)北大道，是張楊路的延伸段。地下是在建的軌道交通六號線，預計將于2005年年底竣工，在金橋板塊中主要有羅山路站、云山路站、金橋路站、長島路站、五蓮路站、巨峰路站東靖路站等。

正是由于軌道交通帶來的未來交通優(yōu)勢促進了浦興路沿線樓盤的大面積開發(fā)。浦興路的新開樓盤占了金橋板塊樓盤的相當大的比例，目前正在預售的樓盤幾乎都在浦興路沿線，如“上海未來”、“東方知音”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”、“中大麗都”、“景源佳苑”等。具體如下：

（一） 上海未來
樓盤地址 博山東路655號（棗莊路口）
物業(yè)類型 總建筑面積150000平方米，由小高層和別墅構成。小高層已售完，疊加別墅11月左右開盤。
價 格 小高層均價5600元/平方米。
綠化率 45%
房 型 小高層的二房兩廳104平方米左右、三房兩廳113~129平方米左右、四房157平方米左右，另外有復式房型，面積約204.61平方米。
時 間 2003年7月10日開盤，2004年4月底交房。

簡析：
787、隧六、774、788、791等十余條公交線路。距浦興路和規(guī)劃中的軌道交通六號線云山路站較近，交通便利。



（二） 東方知音
樓盤地址 博山東路699號（棗莊路口）
物業(yè)類型 高層、小高層住宅，占地124380平方米，總建筑面積180000平方米。擁有2350平米的商業(yè)設施及1900平米的運動主題會所。
樓盤結構 多層外墻為防水涂料、小高層采用涂料及局部粘貼外墻面磚；電梯為三菱電梯，公共部位樓梯采用木扶手、走道地面鋪設地磚。
綠化率 40%
容積率 1.4
房 型 二房面積89平方米、101.3平方米、三房117.29—134.05平方米、復式面積163.21—172.38平米。
價 格 5500—6800
時 間 2003年4月30日開盤，2004年1月底交房。僅剩E型房（3+1約134平方米），價格6600元/平方米。

簡析：
該案為黃山新村的大型個案，地處金橋成熟住宅區(qū)，位于浦東大道與張楊路中間，東臨金橋路,發(fā)展無限。多層電梯房，11層小高層簡約戶型、配比精致。五重保安系統(tǒng)。
樓盤地處浦東金橋，臨近金楊商業(yè)圈。附近有建平實驗學校、金橋花鳥市場，還有多條交通線路；如772、787、573、622、618等。
建平實驗學校給孩子一個更好的未來，區(qū)域開創(chuàng)五層景觀房，多層電梯房，簡約戶型、配比精致。小區(qū)引伸天然河道資源，大造金橋水景社區(qū)。

（三） 融都金橋園
樓盤地址 浦東金橋路1221弄。
物業(yè)類型 總建筑面積4萬平方米，由7幢小高層構成，共176戶。
樓盤結構 其外墻采用HJG金屬光澤涂料，部分仿石材料；電梯為通力無機仿電梯；小區(qū)還安裝了對講系統(tǒng)、住宅紅外線報警系統(tǒng)等十大智能化系統(tǒng)。
綠化率 40%
得房率 82%~86%
房 型 二房、三房、四房，面積90.35—148.96平方米;復式房面積190.49—240.8平方米。
價 格 5100---6700
時 間 2003年7月1日開盤，2004年12月底入住。

簡析：
地處浦東金橋，緊臨金楊社區(qū)、金橋社區(qū)、臨近碧云國際社區(qū)。與規(guī)劃中的M6線相臨；附近學校有金茂小學、金陸小學、陸行中學、致遠中學；其它設施有金橋醫(yī)院、郵局、金橋大酒店等，但缺乏大型商業(yè)設施。
為了打造金橋的白領社區(qū)，融都金橋園還借用了旁邊的一條西溝港水景，建造了水岸江南小區(qū)。不管是否名實相符，至少，為了在金橋打造高檔住宅區(qū)，融都金橋園很下了一番功夫。

（四） 碧云新天地（二期）
樓盤地址 浦東浦興路258號。
物業(yè)類別 高層、小高層住宅，建筑面積240000平方米。
開 發(fā) 商 上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
綠化率 40%
物業(yè)配套 小區(qū)內規(guī)劃了300米的休閑長街、占地8000平方米的由耀華教育機構管理的上海碧云幼兒園；近2700平米的運動主題泛會所內還設有溫水標準游泳池、健身中心、棋牌室等多個活動區(qū)。東芝電梯；每棟寬帶接入，擁有可視對講系統(tǒng)。
房 型 兩房面積106—110平方米，三房面積121—140平方米。
時 間 2003年4月開盤，2004年底交房。
價 格 均價5000~6000元/平方米。

簡析：
該案地處金橋浦興路、長島路口，周邊外環(huán)境清靜，由多層小高層混合組成，分二期開發(fā)，建筑風格清新明快。
小區(qū)內建有國際雙語幼兒園、內庭式休閑街、網(wǎng)球場及其他健身設施，同時建有1萬平方米的集中綠地。緊鄰占地11公頃的金橋公園，附近有金茂小學、榕輝家裝市場，另外周邊也擁有浦興路和長島路的社區(qū)商業(yè)。

（五） 中大麗都城二期（麗都-成品）
樓盤地址 荷澤路58弄（浦興路、五蓮路口）
物業(yè)類型 二期總建面13.3萬平方米，16幢小高層。
物業(yè)配套 有迎賓廣場、陽光大道、廊橋、維也納廣場等主題景觀。
綠化率 45%
房 型 一房一廳、一房二廳，面積53.3—83.3平方米；兩房86.22—101.39平方米；三房105.36—129.78平方米；復式125.97—179.72平方米。
價 格 均價4800~6200元/平方米。
時 間 一期售完，二期2003年7月開盤。

簡析：
位于浦興路、五蓮路，周邊為成熟居民區(qū)。在即將開業(yè)的超大型購物中心千家惠超市正對面，軌道交通六號線將于2005年竣工。周邊學校、醫(yī)院、銀行等各類生活配套設施齊全，公交線路眾多。
該案是區(qū)域內的大型樓盤，區(qū)內會所規(guī)劃一定程度上提升了物業(yè)水準，加以緊鄰的千家惠大型超市在建，能使業(yè)主的日常生活更為方便，整體規(guī)劃簡單，售價較低。
7月25號開始對外銷售，要求先登記后預定，價格在4800－6200元/平方米。
三． 金橋鎮(zhèn)樓盤分析

（一） 金橋新城·河畔花園城
樓盤地址 楊高北路5295號
物業(yè)類別 總占地面積350000平方米，規(guī)劃建筑面積40萬平方米。多層，小高層混合大型社區(qū)。二期占地面積20萬平方米，全為小高層。
物業(yè)配套 燈光網(wǎng)球場、籃球場等。沿河規(guī)劃建設大型花園式商業(yè)城——金橋新天地，另外有購物休閑街、中心廣場、特色商店、露天咖啡座、美食街、小商品街、超市等。
綠化率 45%
容積率 1.7
房 型 兩房兩廳面積94~116平方米，三房面積119—135平方米。
時 間 2003年5月開盤，2004年12月交房。
價 格 均價在4800左右。

簡析：
金橋新城東靠金橋出口加工區(qū)、西臨碧云國際社區(qū)。位于金高路、東陸路、金海路之間。國際化的現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)和現(xiàn)代生活園區(qū)正逐漸形成，生活配套齊全。
周邊交通路線有936、601、85等十余條公交線路，規(guī)劃中的軌道交通六號線即將開通。
區(qū)內綠化及附加配套較多，體現(xiàn)了大型社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢。

（二） 上海奧斯卡
樓盤地址 凌河路博興路口
物業(yè)類別 多層、小高層普通住宅。
物業(yè)配套 天然氣管道鋪設到戶，紅外線周界報警系統(tǒng)，數(shù)碼通寬帶入戶，CCTV中央監(jiān)控系統(tǒng)等。
綠化率 40%
房 型 兩房兩廳87~95平方米，三房102~120平方米。
時 間 2003年10月開盤。
價 格 均價5000元/平方米。

簡析：
依托金橋鎮(zhèn)成熟的社區(qū)配套設施，靠近楊高中路和東陸路兩條交通干道，以均價5000元/平方米的價格推出，在當?shù)厥且粋�值得選擇的樓盤。

（三） 陽光歐洲城四期·薔薇紳鄰
樓盤地址 楊高北路、佳林路。
物業(yè)類別 占地600000平方米，大型的聯(lián)體別墅住宅，300戶左右。
綠化率 55%
房 型 A房型三層約160平方米，B房型三層約181平方米；C房型三層約185平方米，D房型三層約198平方米；E房型三層約177平方米，F(xiàn)房型三層約185平方米。
時 間 2003年5月開盤。
價 格 100~140萬/套
簡析：
陽光歐洲城為大型的聯(lián)體別墅住宅區(qū)，位于浦東金橋，坐落在楊高路、桂林路，相臨國際機場、金橋出口加工區(qū)、張江、外高橋、陸家嘴。周邊交通便利，生活配套設施齊全。該樓盤這期為第四期。
社區(qū)整體規(guī)劃為60萬平方米的歐洲小鎮(zhèn)，生活配套齊全，異域風情濃郁。目前推出的薔薇紳鄰，是繼前三期產(chǎn)品獲得市場成功后，遞生品質的TOMNHOUSE別墅精品。
均價約為6000元/平方米。

四． 結論

區(qū)域內近期新開樓盤中除了距本案較遠的、位于桃林路的“格力H2O”是以“home & office”定位，其余多為普通高層或小高層住宅。本區(qū)域是一個以居住為主的區(qū)域。

區(qū)域內大量中檔住宅樓的開發(fā)，居民的遷入為本案提供的部分客源�？赡艹蔀橥顿Y商的選擇之一。

近區(qū)域內樓盤為中低價位，多集中在浦興路沿線，像“上海未來”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”等均價約為5500元/平方米。

綜上，本案如果簡單地做純住宅樓推廣，會受到房型采光不足的限制，同時，其均價也很難超過5500元/平方米。


第三章． 酒店式公寓市場分析


一． 關于酒店式公寓
（一） 特點

酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。

酒店式公寓最初是旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)不僅給客人提供短暫的休息和停留，同時也提供給他們統(tǒng)一的上門管理。所以既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)越來越多，服務也越來越周到。

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。

酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群多是知名企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。

裝修標準直接影響到一個酒店式公寓的檔次。用的是什么電梯，中央空調是什么牌子的，電容量有多大，從外墻磚到室內門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等的牌子都是要十分考究的。

（二） 前景
富裕的家庭經(jīng)濟素質，支持著新的生活方式。當新的生活觀念產(chǎn)生之后，“遇上”了富裕的家庭經(jīng)濟，便直接產(chǎn)生了新的生活方式。這種新的生活方式就是人們在相對富裕之后，就會追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標準。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑型居家產(chǎn)品，使家庭生活的豐富多彩。

選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，可以彰顯居住者的身份和氣派。隨著人們生活節(jié)奏的加快，生活水平及生活品味的提高，人們對酒店式公寓的需求正逐步提升。

目前，上海已經(jīng)形成了高級商務人士階層。這一階層擁有非�？陀^的商務消費能力。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為上海這樣的國際型大都市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。因為目前國際上大型的跨國公司都已在上海設立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。

酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。有關專家認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。

酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間，和更高的投資回報。

二． 酒店式公寓的市場狀況

酒店式公寓在浦東是近幾年才興起的，開始主要在陸家嘴一帶，以后逐步向周邊延伸，距本案較近的主要有以下幾個樓盤：
名 稱 位 置 物 業(yè) 配 置 價格（元/㎡）
萬源晶典 浦東大道599號，近福山路、東方路。 共507套房源，住宅面積近3萬平方米。 3500平方米的商業(yè)設施和豪華會所；日本原裝實木地板，ELBA衛(wèi)浴，特靈中央空調。 10000—17146
碧云中惠 新金橋路1088號，近金湘路口。 1幢28層，2幢19層，全產(chǎn)權酒店式服務公寓，共1093套。 小區(qū)有會所、游泳池等配套設施。是否裝修未定。 毛坯價：5800—7000
金橋鳳凰酒店公寓 黃楊路18號，近碧云路 2幢高層，可帶租約購買，另有179套出租房。 小區(qū)有100個車位，會所、露天游泳池�？评諠嵕撸�立邦漆涂料，海爾空調，飛利浦或LG彩電。 均價10300
世茂湖濱花園 白樺路428號，近明月路口。 規(guī)劃占地27萬平方米，9月份推出24層高層公寓，共230套。 每平方米裝修費約3000元，Poggenpohl櫥柜，Whirlpool灶具及內置冰箱，LG15寸液晶彩電等。 均價13000

簡析：
本案近距離內的酒店式公寓多集中在陸家嘴濱江板塊、碧云國際社區(qū)等高檔地段，主要依托了陸家嘴高級商務區(qū)和金橋出口加工區(qū)的高級白領。裝修豪華，配置名牌家具、家電，價格也相對較高，在10000元/平方米左右。
浦興路和浦東大道（羅山路以東段）沿線由于其環(huán)境的限制，目前多為普通住宅，價格較低，尚無酒店式公寓出現(xiàn)。

三． 結論
酒店式公寓一般出現(xiàn)在高級商務區(qū)附近，或有十分方便的交通條件，住戶多為高級白領。

酒店式公寓要求周邊的生態(tài)環(huán)境好，休閑、餐飲、娛樂等設施齊備，可以滿足住戶在緊張的工作之余休閑放松心情的需要。

酒店式公寓對室內的裝修要求嚴格，最好具有生態(tài)環(huán)保型建材，配備名牌家具、家電，使住戶可以直接入住，不需要再另外花時間、精力去考慮裝修設計，購買家具等問題。

做酒店式公寓推廣是本案的一個機會，但自身品質需要加強，如配套設施、裝修標準、家具、家電的品牌、物業(yè)管理的品牌等。達到一定的檔次，則本樓盤的均價可能達到7000元/平方米以上，做本區(qū)域的最高檔的樓盤。



第四章． 產(chǎn)品分析

一． 區(qū)域分析
本 案所在區(qū)域屬金橋板塊，被羅山路、黃浦江、五洲大道、環(huán)東二大道、龍東大道等包圍成五角型區(qū)域。

該區(qū)域發(fā)展趨勢良好。軌道交通六號線浦興路、金橋路段已經(jīng)動工。浦興路、五蓮路口的文峰千家惠購物廣場今年九月開始試營業(yè)，屆時會使周邊生活機能趨向成熟，改變滬東地區(qū)、浦興路地區(qū)、東陸地區(qū)沒有大賣場的狀況。這將與家樂福金橋店、易初蓮花楊高北路店共同構成金橋板塊三個區(qū)域購物中心。

金橋板塊一直以供應中檔實用房為主。據(jù)有關分析，下半年同樣也將保持此種風格，屆時推出的物業(yè)多種多樣，主要是中檔商品房，也有高檔商品房，同時推出酒店式公寓、別墅和市重大工程配套房。具體如下：

（一） 動遷房
名 稱 位 置 形態(tài) 套數(shù) 房型 預告價（元/㎡）
黃山新城始信苑北塊 棲山路、云山路 多層 521 一房54~47兩房70~80三房90~99 3500
東陸五街坊 巨峰路以南、利津路以西、曹家溝以東。 多層 908 一房41.48兩房67~77三房96.15 3500

（二） 中檔商品房
中大麗都、上海未來、金橋新城、華景苑、證大家園三期、上海奧斯卡、融都金橋園等，以上已作個別分析。

（三） 酒店式公寓
中惠廣場，該案位于新金橋路、金湘路口，為產(chǎn)權式酒店式公寓，全裝修，精配置。有會所、游泳池等。
位 置 形態(tài) 建筑面積 綠化率 套數(shù) 房型 預告價（元/㎡）
新金橋路、金湘路口 高層 80000 30% 1093 50~80 6000~7000

（四） 別墅
別墅主要有東郊長島別墅、東郊花園、湯臣高爾夫別墅等，多集中在張江及金橋的碧云社區(qū)，總量不多。

二． 環(huán)境分析

從小區(qū)域上看，本案屬于浦東大道沿線的一個聚居點。浦東大道沿線主要可分四個區(qū)域，桃林路源深路以西近陸家嘴區(qū)域、桃林路到羅山路區(qū)域、羅山路到金橋路區(qū)域、金橋路到東高路區(qū)域。

本案所在沿浦東大道、羅山路到金橋路區(qū)域，由于地處偏僻、與小陸家嘴的距離較遠、地價相對便宜而確定了當?shù)氐木用駥哟�、消費水平及相關生活配套設施的種類較少，水平較低。缺少大型的、中高檔的商務及娛樂設施。本案北面斜對面的上海市雙擁大廈暨上海市雙擁活動中心，是一座具有三星級賓館標準的綜合性大樓，有客房、餐廳、會議室及健身房、舞廳、KTV包房等娛樂設施，一定程度上增添了本區(qū)域的商業(yè)氛圍。

本案靠浦東大道，鄰近居家橋路。本區(qū)域是以居住為主的聚居點，周邊多居民小區(qū)。對面是“上房金豐苑”，南面是棲山路多層居民小區(qū)，東面是“金樟花苑”，西面是“昕泰苑”。

區(qū)域范圍內基本生活配套設施齊全，小商場、便利店、小飯店、美發(fā)廳等以臨街商鋪的形式經(jīng)營。目前尚無大型的、高檔的商業(yè)、休閑設施。本區(qū)域交通較便利，近30條公交線路連接浦東浦西，81、85、陸川專線、申高專線等樹條公交線路半小時內直達陸家嘴。

三． 品質分析

（一） 本案總用地6912.32平方米，總建筑面積44371.07平方米，建筑覆蓋率為29.7%，容積率為5.34，綠化率為30.25%。

（二） 本案建筑形態(tài)為兩幢聯(lián)體塔式24層建筑，高83.75米。一至三層為裙房，其中技術層一層，標準層21層。

（三） 本案房型屬小房型，一房一廳至三房兩廳共378套。范圍為48.84~93.32平方米。其中面積48.84~84.87平方米的一房、兩房占了總量的近90%，如下：
一房面積范圍48.84~58.76平方米，共168套，占總量的44.45%；
兩房面積范圍68.44~84.47平方米，共168套，占總量的44.45%；
三房面積范圍90.46~93.32平方米，共42套，占總量的11.10%。

（四） 本案配備了廚房和衛(wèi)生間，天然氣管道等，具有住宅的功能，但北面某些房型的采光卻又不符合住宅的要求。

（五） 本案按辦公樓立項，可以注冊公司。樓體的高度目前在當?shù)刈罡�，獨樹一幟，外立面美觀大方。寬闊的樓前廣場不僅提升了建筑的檔次，同時也使建筑遠離浦東大道的噪音污染。

（六） 每幢標準層共配備兩部電梯，小房型每層10戶，必然存在樓內電梯擁擠、居住人群混雜等安全問題。


四． 結論

本案的區(qū)域特征和環(huán)境氛圍是以居住為主，缺少辦公必要的配套設施和辦公氛圍。但可申請注冊公司，對中小企業(yè)、個人工作室有吸引力。

本案的房型偏小，北面某些房型的通風和采光不好；每層10戶，僅兩部電梯，上下班的集中時段會有擁擠現(xiàn)象，缺少辦公樓的品質。房間配備廚房、衛(wèi)生間、天然氣管道等，具備住宅條件；但北面某些房型的采光又不符合住宅要求。不能簡單地做純住宅形式推廣。

綜上所述，根據(jù)其地段、交通、房型等條件，本案可作為酒店式公寓推廣，辦公、居住兼?zhèn)�，為高級白領提供獨立生活天地；為個人小企業(yè)、工作室提供獨立的創(chuàng)業(yè)發(fā)展空間。

建議本案以“高檔酒店式公寓”進行產(chǎn)品定位，提高裝修標準，采用知名品牌的家具、家電，選用高級物業(yè)管理公司。推廣均價可以達到7300元/平方米。

目標客戶主要集中在投資客、個人創(chuàng)業(yè)者的方向上，基本特征為高素質、高收入、知識型、年輕類人群。入住者主要為陸家嘴、金橋出口加工區(qū)高級白領。


第五章． 推廣建議

基于第一、二章關于辦公樓和住宅樓的市場分析，結合本案的實際情況，分析認為本案在環(huán)境氛圍上不適合做純辦公樓；
在物業(yè)品質上不適合做純住宅樓。

只有辦公、住宅兩者結合起來做，互補不足，擬訂明確有效、切實可行的推廣思路，才有可能在競爭激烈的樓市中找到立足之地。

首先要有精準的產(chǎn)品定位：

產(chǎn)品元素：位于浦東陸家嘴和金橋出口加工區(qū)附近、交通便利、小戶型、辦公、居住、注冊公司...
定位歸納：高檔酒店式公寓
推廣概念：投資、配套齊備、舒適等

其次要有明確易記的推廣案名、獨到的廣告創(chuàng)意、有效的媒體計劃等相互配合，整合推廣。